Serhat Birikim Gazetesinin Köşe yazarı Av. Elif COŞKUN, Gayrimenkul Hukuku Bağlamında Bir İnceleme adlı yasayı kaleme aldı.
Hukuk düzeni, bireylere çeşitli hak ve yetkiler tanımakla birlikte, bu hakların mutlak ve sınırsız kullanımını kabul etmemektedir. Zira hakkın tanınmasının temel amacı, hakkın özüne uygun biçimde ve toplumsal barışı gözeterek kullanılmasıdır.
Bu çerçevede gerek özel hukukta gerekse kamu hukukunda karşımıza çıkan “hakkın kötüye kullanılması yasağı”, hukuk düzeninin taşıyıcı kolonlarından biri olarak değerlendirilmelidir. Türk hukukunda bu ilke, başta Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenmiş olup, içtihatlarla da içeriği derinleştirilmiş, somutlaştırılmıştır.
Gayrimenkul hukuku, hakkın kötüye kullanılması yasağının en yoğun biçimde tartışıldığı alanlardan biridir. Zira mülkiyet hakkı gibi mutlak nitelikli bir hakkın sınırları, toplumsal yaşamla kurduğu ilişki nedeniyle sürekli olarak yeniden değerlendirilmekte, bu sınırlar içerisinde davranmayan maliklerin tasarrufları çoğu zaman hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır.
Özellikle kentsel dönüşüm, kamulaştırma, kat mülkiyeti ve imar uygulamaları gibi dinamik süreçlerde hakkın amacına aykırı biçimde kullanımı, bu yasağın uygulama alanını doğrudan ilgilendirmektedir.
Örneğin, bir taşınmaz maliki, komşu parseldeki yapılaşmayı engellemek amacıyla, sırf kötü niyetle, kendi parseli üzerinde yapılaşmaya yönelik muvazaalı ruhsat başvurularında bulunmakta yahut yapı kullanma izni almadan uzun yıllar inşaatı sürüncemede bırakmak suretiyle diğer paydaşların haklarını fiilen kullanamaz hale getirmektedir. Böyle bir durumda, malik sıfatıyla sahip olduğu inşa yetkisi, anayasal mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmekle birlikte, bu hakkın bu şekilde kullanımı açıkça dürüstlük kuralına aykırı olup, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilmelidir.
Bir diğer örnek, kat mülkiyeti rejiminde karşımıza çıkmaktadır. Bağımsız bölüm malikinin ortak alanları kendi kullanımına tahsis ederek diğer maliklerin ortak alanlardan yararlanmasını engellemesi; örneğin apartman girişine masa-sandalye yerleştirmesi veya otopark alanını tek başına kullanması, görünüşte mülkiyet hakkının kullanımı olarak değerlendirilse de, bu fiiller dürüstlük kuralını ihlal ettiğinden hukuk düzeni tarafından korunmaz.
Yargı kararları da bu yöndedir; Yargıtay, birçok kararında ortak alanların diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde fiili işgale konu edilmesini, mülkiyet hakkının kötüye kullanımı olarak nitelendirmiştir.
İnşaat sözleşmelerinde ise yüklenicinin sözleşmesel sürelere uymamasına rağmen, ilerlememiş bir projede aykırı biçimde tapu devri veya ipotek talep etmesi; ya da arsa sahibinin projeyi teknik ve idari engellerle bilerek bloke etmesi gibi durumlar, sözleşmeden kaynaklanan hakların amacına aykırı biçimde kullanıldığını gösterir niteliktedir.
Bu gibi durumlarda, tarafların şeklen haklı görünmelerine karşın, taleplerinin hukuken korunması mümkün olmayacaktır. Bu noktada mahkemeler, hakkın kullanımı ile dürüstlük kuralı arasındaki dengeyi gözeterek, kötüye kullanımı bertaraf edecek şekilde yorum yapmaktadır.
Ayrıca imar planı değişikliklerine itiraz süreci de bu yasağın uygulandığı alanlardan biridir. Özellikle plansız alanlarda spekülatif kazanç elde etmeyi hedefleyen maliklerin, sırf komşu taşınmazın yapılaşmasını engellemek amacıyla plan değişikliği taleplerine sistematik itirazlar yöneltmeleri veya dava açmaları durumunda, yargı organları bu davranışları hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirmekte ve iptal davalarını menfaat yokluğu gerekçesiyle reddedebilmektedir.
Sonuç olarak, gayrimenkul hukukunda tanınan hak ve yetkilerin, amacına uygun şekilde ve dürüstlük kuralı çerçevesinde kullanılması zorunludur. Aksi takdirde, görünüşte hukukî bir zemine oturan talepler dahi, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında hukuk düzeni tarafından himaye edilmez. Bu ilkenin uygulamada gözetilmesi, sadece bireyler arası dengeyi değil, toplumsal güvenlik ve hukuk güvenliğini de doğrudan etkileyen bir gerekliliktir.
Uygulayıcı hukukçuların, bu sınırın tespitinde hem dogmatik hem de pratik çözüm yollarını bir arada değerlendirmeleri, hakkın amacına uygun kullanımını sağlama bakımından büyük önem taşımaktadır.
Yağmur KÜPELİ/İstanbul/Siyasal Birikim
