Av. Elif COŞKUN,  Tek Kurtuluş Kentsel Dönüşüm

Av. Elif COŞKUN; İstanbul’da yaşanan 6.2 büyüklüğündeki deprem, adeta bir uyarı niteliğinde. Uzmanlar bu depremin ardından ikiye ayrılmış durumda dedi.

Kaçkar TV. Ve  Serhat Birikim Gazetesinin soruların yanıtlayan Av Bir grup, bunun beklenen büyük İstanbul depremini tetikleyebileceğini söylüyor. Diğer grup ise enerjinin bir kısmının boşaldığını ve durumun yatıştığını belirtiyor. Görüşler farklı olabilir. Ama gerçek değişmiyor İstanbul hâlâ depreme hazır değil.

Bu depremi hasarsız atlatsak da İstanbul’un ve depremden etkilenen çevre illerin yapı stokunun riskli olduğu bir gerçek diyen Av. Elif COŞKUN; Türkiye genelinde 6 milyon konut risk altında, 2 milyonunun ise acilen dönüşmesi gerekiyor. İstanbul’da ise 600 bini acilen dönüşmesi gereken 1.5 milyon riskli konut var. Kentsel dönüşümün artık hızlanması gerekiyor. 

23 Nisan Silivri depreminin ardından da kamu seferberlik çağrısı yapıyor, kurumları birlik olmaya davet ediyor diyen Av. Elif COŞKUN,                                                                      Vatandaş da riskli binalarda yaşamak istemiyor, dönüşümü destekliyor ancak inşaat maliyetlerindeki artış bütçeleri zorluyor. Bu nedenle çoğu dönüşüm projesi hayata geçemeden rafa kalkabiliyor. 

Kentsel dönüşümün hızlanabilmesi için hibeden krediye, kira yardımından vergi ve harç muafiyetine kadar çeşitli destekler var. Diyen COŞKUN; Çoğu bina da bu desteklerle dönüştü. Şimdi vatandaşlar, bu finansal desteklerin tutarlarında da artışa gidilmesini talep ediyor.

Halk arasında kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen; 6306 sayılı yasayı yani AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNU konuştuk. 

Maalesef halk arasında çokça doğru bilinen yanlışlar var.

Önemli mesajlar veren Av. Elif Coşkun, Vatandaş soruyor, “Kentsel dönüşüme bizim taşınmamız girdi mi? Buraya kentsel dönüşüm geldi mi gelecek mi?” gibi. Evvela şunu söyleyelim ki kentsel dönüşüm bize gelmez. Biz kentsel dönüşüme gideriz. Peki nasıl gideriz? Nasıl gitmeliyiz? Bugün bunları konuşacağız.

Öncelikle Kentsel Dönüşümün Resmen Nasıl Başladığı Çok Önemli!

 Riskli yapı tespiti yapılmadan binanın yıkılması veya müteahhitle anlaşılması, kentsel dönüşüm süreci sayılmaz.

Bu durumda malikler;

⚠️Vergi ve harç muafiyetlerinden yararlanamaz.

⚠️Kira yardımı ya da taşınma yardımı alamaz.

⚠️Kanunun sağladığı diğer kolaylıklardan faydalanamaz.

Riskli yapı 6306 sayılı kanunda; “Ekonomik ömrünü tamamlamış ve mevcut haliyle can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturan binaları ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.  Dolayısıyla Metruk olmayan yani içinde yaşam olan her bina için başvurulabilir. Ancak yarım kalan, ruhsatı iptal edilen binalar hakkında riskli yapı tespiti yaptırılamaz. (Maalesef bu şekilde çok fazla bina var.)

S. BİRİKİM: BİZE SÜREÇ HAKKINDA KISA BİR BİLGİLENDİRME YAPAR MISINIZ?

Av. E. COŞKUN: Öncelikle her malik Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş lisanslı şirketlere başvurarak süreci başlatabilir. 

Lisanslı şirket, binaya gelerek riskli yapı tespiti yapar. Bu tespiti yaparken binanın taşıyıcı sistem elemanlarını yani kolon, kiriş, temel gibi elemanlarını inceler ve yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski olup olmadığını belirler.

S. BİRİKİM: Kat maliklerinden herhangi biri numune alınmasına izin vermek zorunda mıdır? Binaya girmesini engelleyebilir mi?

Av. E. COŞKUN: 2023 ten önce kanunda sadece, “engelleyenler hakkında ceza yaptırım uygulanır” ibaresi vardı ancak bir cezai yaptırım uygulanmıyordu ve ciddi sıkıntılara yol açıyordu. 

2023 yılında kanunumuzda çok ciddi değişiklikler yapıldı. Değişikliklerin bir tanesi de tam olarak bu noktada yapıldı şöyle ki; “eğer şirketin binaya girmesi diğer muhaliflerce engellenirse, numune alınmasına izin verilmezse, kolluk kuvveti çilingir marifeti/yardımıyla orayı açıp testin yapılmasını sağlamak zorundadır.”

Lisanslı şirketi test yapıp lavaratuvarda inceledikten sonra riskli yapımı değil mi bu konuda evrak tanzim ediyor. 

Eğer riskli yapı değil ise sorun yok ancak riskli yapı ise bu rapor;  İstanbul için ilçe belediyelerine (ki bu konuda yetki devri yapıldı normalde kanunda çevre ve şehircilik il müdürlüğüne verilmesi gerektiği söyleniyor ama İstanbul için dediğimiz gibi yetki devri yapıldı) 

İstanbul dışındaki şehirler içinde çevre ve şehircilik il müdürlüklerine veriliyor.

(Bu noktada; İtiraz, tespit, kira yardımı başvuruları gibi tüm idari süreçlerde; 

İstanbul için ilgili ilçe belediyeleri, diğer şehirler için çevre ve şehircilik il müdürlükleri görevlidir.)

Kanuna göre;

            Ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. 

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. 

Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edilir. (Süreci hızlandıran bir başka değişiklik)

 Kat malikleri 90 gün içinde;  ya binayı tahliye edip yıkım işlemleri başlatmalı,

ya da riskli raporun usul ve yasaya aykırı alındığını düşünüyorlarsa idari yargıda yürütmeyi durdurma talepli dava açabilir. bu arada; İdari yargıda dava açma süreleri kural olarak 60 gündür ancak burada özel dava açma süresi düzenlenmiştir. Bu karara karşı 30 gün içinde dava açılmalıdır süre kaçırılmamalıdır.

Uygulamada, idare mahkemeleri yürütmeyi durdurma veriyor (talep halinde) ve hızlı bir şekilde bilirkişi incelemesine gidiyor eğer bilirkişi yapılan işlemin hukuka uygun olduğuna kanaat getirirse mahkemeler yürütmeyi durdurma kararını kaldırıp tahliye ve yıkım sürecine devam ettiriyorlar (pek tabii ki riskli yapı kararı hukuka uygunsa dava reddediliyor.)

S. BİRİKİM: Eğer 90 gün içinde tahliye edilmezse ne olur?

Av. E. COŞKUN: 90 gün içinde tahliye edilmezse belediye eliyle cebri icra yoluyla tahliye ediliyor ve yıkım gerçekleştiriliyor. Bu noktada tüm masraflar kat maliklerinden alınıyor. Belediyede izlenen prosedür daha pahalıya mal oluyor normalden 4-5 kat fazla masraf çıkıyor bu yüzden belediye eliyle değil de kişilerin kendi rızasıyla tahliye ve yıkım sürecini gerçekleştirmelerinde fayda var.

Dikkat ederseniz, riskli yapı için ilgili lisans kuruluna başvurmak demek aslında bir anlamda ok’un yaydan çıkması demektir bu yüzden öncelikle hukuki destek alınmalı, kat malikleri kurulu toplanmalı, çalışılacak müteahhit firmaya karar verilmeli, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesimi, gelir paylaşımı inşaat sözleşmesimi? Veya başkaca bir usulmü? buna karar verilmeli hatta kat malikleri taşıyacakları evleri vs ayarlayarak planlama yapmalı. 

Dolayısıyla bunlar planlamadan bir malikin kendi başına gidip süreci başlatmasını çok tehlikeli görüyorum.

Öte yandan riskli yapı kararlarında alınacak birçok karar salt çoğunlukla alınır.

 Kanunda; Riskli yapılarda; bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat/gelir paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. 

S. BİRİKİM: Malik diyorsunuz. Kiracının başvurma hakkı var mı?

Av. E. COŞKUN: Hayır kiracının riskli yapı tespiti yaptırma hakkı yoktur veya intifa hakkı sahibinin riskli yapı tespiti yaptırma hakkı yoktur.

4721 sayılı TMK 724 maddesi kapsamına giren bir durum varsa yani arsa sahibi ve yapı sahibi farklı kişilerse o zaman bu tespiti yapı sahibi yaptırabilir.

S. BİRİKİM: "Yarısı Bizden" Kampanyasına nedir ve nasıl Başvurulur?

Av. E. COŞKUN: 23 Nisan İstanbul depreminden sonra bildiğiniz üzere sayın cumhurbaşkanı bir açıklama yaptı ve; Bir konut için: 700.000 den, 875.000 TL hibe (yani geri ödemesiz bağış) + 700.000den, 875.000 TL kredi

İlave her bir konut için: 1.750.000 TL destek (hibe değil kredi)

Bir iş yeri için: 300.000 den, 437,500 TL hibe + 300.000den, 437,500 TL kredi

İlave her bir iş yeri için: 875.000 TL destek

Artık e devletten başvurmaya gerek yok. 

Bakanlık tarafından belirlenen gün ve saatte hak sahibi ile hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanır.

S. BİRİKİM: Otopark ve Sığınak Yapınca Hak Kaybı Yaşanır mı?
Av. E. COŞKUN: Yeni inşa edilen yapı, (otopark ve sığınak hariç) mevcut yapının bir buçuk katı büyüklüğünü geçemez. (yani, 1,5 kat hesaplanırken sayılmıyor)

S. BİRİKİM: Tahliye Desteğinden Kiracılar da Faydalanabilir mi?
Av. E. COŞKUN: Tahliye desteği, daire veya iş yerinde fiilen oturan kiracıya ödenir. Eğer kiracı yoksa, ev sahibine ödenir.

S. BİRİKİM: Tahliye/Taşınma Desteği Ne Kadar Ödenir?
Av. E. COŞKUN: 2025 yılı itibariyle tahliye desteği tek seferde 125.000 TL olarak ödenir. (Taşınma yardımı sadece İstanbul için geçerli. 

Taşınma yardımı alan kira yardımı alamıyor. Kira yardımı 18 ay verılıyor ve; İstanbul için 8.000 taşrada farklı örneğin Antalya için, 6000 gibi.)

S. BİRİKİM: Kredi Geri Ödemeleri Ne Zaman Başlar?
Av. E. COŞKUN: Yapı ruhsatı alınmasından 2 yıl sonra kredi geri ödemeleri başlar. Vade: 10 yıl, ilk yıl: %0 faiz, sonraki yıllar ise TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılır.

S. BİRİKİM: Ödeme Ne Zaman, Nasıl ve Kimin Hesabına Yapılır?

Av. E. COŞKUN: Bina bazlı dönüşümlerde ödemeler hak sahibi adına doğrudan yüklenici firmaya yapılır.

Taşıyıcı sistem tamamlandığında %30, 

Sıva aşamasında %30, 

Yapı kullanım izni belgesi alındığında %10,

S. BİRİKİM: Kredi İçin Gelir Şartı Var mı?
Av. E. COŞKUN: Hak sahiplerine kredi verilirken gelir ve kredi puanına bakılmaz.

 Findeks raporu istenmez. Normal şartlarda kişiye banka kredisi çıkmasa bile kentsel dönüşüm kapsamındaki imkanlardan faydalanır.

S. BİRİKİM: Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Ödenir mi?
Av. E. COŞKUN: Hak sahipleri yeni tapularını alırken tapu harcı ödemezler. 

S. BİRİKİM: Anlaşamayan maliklerin durumu ne olur?

Av. E. COŞKUN: Anlaşamayan maliklerin payları yönetmeliğin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca satışa çıkar. 

Bakanlıkça rayiç değer tespit edilerek bu değerden az olmamak kaydıyla AÇIK ARTIRMA USULÜ İLE SATIŞA ÇIKILIR. 

S. BİRİKİM: satılacak taşınmazın değeri neye göre belirlenir?

SPK lisanlı değerleme şirketlerinin hazırladığı değerleme raporunun çok üzerinde kimisi rapordaki gibi bir rakam belirleyebiliyor. (Kanunda rayiç değerden az olmamak üzere diyor. )

S. BİRİKİM:  İhaleye kimler katılabilir?

Av. E. COŞKUN: Riskli yapılarda, ilk ihaleye sadece sözleşmeyi imzalamaya tamam diyen kat malikleri katılır. Eğer satılmazsa sonraki ihalelere devam edilir. İkinci ihale ve sonrasına üçüncü kişiler de katılabilir üçüncü kişiler %10 teminat yatırarak girerler, anlaşan maliklerin teminat yaptırmasına gerek yoktur.

Satış gerçekleşene kadar ihaleler devam eder. Taşınmazı alan kişi, anlaşmayı şerhsiz, şartsız kabul etmeyi taahhüt eder.

İhale gerçekleştikten sonra 7 gün süre verilir. 7 gün içinde taşınmaz satın alan kişi parayı yatırırsa ihale verilir, pay o kişi adına tescil olur.

7 gün içinde yatırılmazsa teminat hazineye irat olarak kaydedilir ve yeniden ihale yapılır.

Son olarak özet bir şekilde süreci ifade edebilirmisiniz?

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

✅Bir malik bile riskli yapı tespiti için başvurabilir; çoğunluk aranmaz.

✅Tespit yapıldıktan sonra tüm maliklere e-devlet üzerinden bildirim; yapıya tutanak asılması şeklinde tebligat usulü uygulanır. 

✅Tebliğden itibaren 15 gün içinde idareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığına) itiraz edilebilir.

✅İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir ve karara bağlanır.

Yıkım Süreci

✅Riskli yapı kararı kesinleşirse, idare maliklere tek seferde ve 90 günü aşmayacak şekilde süre tanır.

✅Malikler bu sürede binayı kendi imkanlarıyla yıkmazsa, idare resmen yıkım yapar ve masrafları maliklerden tahsil eder.

Yeni Proje İçin Salt Çoğunluk Şartı

✅Yıkımdan sonra yeni bir proje geliştirmek için, maliklerin arsa payı bakımından salt çoğunluğu gerekir.

✅Salt çoğunluk sağlandığında, kalan malikler isterse imza atsın isterse atmasın, süreç ilerler.

İmza Atmayanların Durumu

✅İmzalamayan maliklerin hisseleri idare tarafından satışa çıkarılır.

✅Öncelik salt çoğunluğa verilir, gerekirse üçüncü kişilere açık artırma ile satış yapılır.

✅Satış kesindir, iptal edilemez.

Arsa Payı ile Değer Uyuşmazlıkları

✅Dairelerin konumu (cadde cephesi, manzara gibi) dikkate alınmaz.

✅Haklar, sadece arsa payı büyüklüğüne göre belirlenir.

✅Bu nedenle küçük arsa paylı ama daha değerli konuma sahip daire sahiplerinin haklarını müzakereyle koruması şarttır.

Turan AKTÜRK- Yağmur KÜPELİ/ İstanbul